2008年下半年，香港外围经济的不明朗因素不断增加。在全球经济和投资气氛低迷下，正处于整固期的香港楼市料将持续受压。随着价格回软、交投减少，地产代理或现裁员潮。并且近年来地产发展商在物业面积上，一直未能统一计算方法，难免令公众混淆。消费者委员会指政府计划在八月落实以实用面积来计算单位呎价。届时，所有代理必须向买家提供实用面积呎价。
楼市交投转趋淡静 地产代理或现裁员潮
七月份，香港楼市显著回软，一、二手交投直线下挫，依靠佣金收入为主的地产代理便首当其冲，为楼市吹响警号。本港最大地产代理之一中原地产近日向700位未达二零零八年生意额最低标准(即平均每人每月要争取做到6.8万元生意)的营业员发出警告信，提醒员工及其主管要关注。
事实上，由于地产代理的入行门坎一向不高，令不少初出茅庐的青年选择投身地产代理之行列，故每年均吸引大量新力军加入行业，令地产代理个人牌照的持牌人数持续上升。根据早前地产代理监管局公布的数字，截至今年七月底止，地产代理个人牌照的持牌人数，共有23281人，按月上升约1.8%，创该局成立以来的新高。其中，持有营业员牌照的代理人数为12366人，至于持有地产代理牌照的人数则为10915人。
一般初入行的地产代理，每月底薪通常只有4000至5000港元。因此在楼市畅旺时，各大代理行均积极招兵买马，务求提升营业额。每当有发展商推售大型新盘时，地产代理更是义不容辞，出席各个大大小小的誓师大会，为发展商营造浩大声势，并于售楼处附近设立业务据点。有地产发展商更会为了促销，设立队制形式比赛，胜出的代理行通常可获发展商发出额外奖金或增加佣金比率，因此大部分地产代理行均倾向以“人海战术”争取生意。
不过，在全球经济环境转差下，加上股市波动，市民宁愿手持现金，减少投资。土地注册处滞后一个月的数据显示，今年首七个月，除六月份外，物业买卖的交投量一直减少，七月份的注册数量仅约8,930宗，是2007年4月份以来，首次跌穿一万大关。此数字也较一月份的近17,000宗，急挫近60%。若以7月份的数字作参考，以平均一名地产代理营业员促成一宗买卖成交计算，就有60%地产代理要“食白果”。
有业内人士就直指，买卖双方未看清后市，不敢贸然出入市，增添了市场的观望气氛。他指出，业主认为整体市况未算悲观，故议价空间未有扩大；另一边厢，买家觉得外围气氛欠佳，业主理应减价求售。市场呈现胶着状态，故成交量自然大大缩减。此外，近月市场并无大型新盘推售，引发了大行经营困难的问题。
除了中原表示可能裁减员工外，香港另外三大著名地产代理，如香港置业、利嘉阁和美联均指，若淡市持续，不排除裁员的可能性，但目前只会暂停扩充业务。
由于通胀升温及有机会加息等不明朗因素的影响，因此即使下半年市场将会有多个大型项目推出，但在市场气氛暗淡及粥少僧多的情况下，相信地产代理的“寒冬期”难以在短期内结束，业界的调整期或会延续一段时间。
政府拟规定新盘呎价计算方法
新盘面积计算方法引起争议，主要是由于建筑面积的定义不清晰。威格斯资产评估顾问执行董事陈东岳表示，建筑面积并无绝对定义，行内也无列明甚么地方应计算在建筑面积内。发展商近年均各自有不同“演绎”，令买家在购买单位后，甚至收楼时才发现购入单位的实用面积较原先估计的为少。
事实上，目前大部分地产发展商都以“楼花”的形式推售单位，买家未能实地参观，只能透过参观发展商所提供的示范单位及楼书知悉单位的情况。然而，地产发展商往往会利用室内设计及冠冕堂皇的装潢，甚至改动车房及花园用途，让买家在视觉上产生单位面积宽敞实用的错觉，令其误以为日后收楼时，其单位面积将与示范单位如出一辙。
另一方面，现时不少地产发展商在推售单位时，均以建筑面积来计算平均呎价，除了单位的室内面积、平台、窗台外，还需摊分电梯大堂、走廊、会所及休憩区域等公用面积；换言之，买家付钱买到的除了自己的单位外，还包括大部分的公用地方。不少地产代理为求增加生意额，只会向准买家提供建筑面积计算的呎价，误导买家做出买卖决定。
虽然地产发展商也会在售楼书中披露物业细节，当中可能包含不同豁免或附注条款，以减少法律上的争议。不过，仍有不少买家在地产代理及发展商“循循善诱”的情况下，贸然作出买卖决定，结果得不偿失。因此，买家交易前，应先彻底了解细节或咨询法律意见。若交易后才发现问题，在法律上只要售楼书中的数据没有构成误导，买家便很难向卖方追讨赔偿或取消合约。
最经典的个案，莫过于发生于2007年年初入伙的四季豪园。当时，发展商同样是以“楼花”的形式预售单位，并于中环某商厦搭建装修豪华的示范单位。由于市场气氛炽热，不少买家于购买单位前，均未有细阅售楼书资料，其中一名买家以超过600万港元购入了一幢面积2,700呎的独立屋，平均呎价仅约2,000港元。然而，该名买家正式收楼时，方发现单位的实用率不足四成，计算起来，平均呎价高达6,000港元。但因发展商在楼书中已按指引列明有关面积，并交代物业详情，包括窗台及平台等面积，结果该名买家无从追究。
针对有关争议，消委会总干事刘燕卿表示，消费者最关心的是物业的实用面积，因为实用面积才能准确地反映出单位的平均呎价，而发展商一直惯用作计算呎价的建筑面积，在安排落实后，则成为次要资料。该会又建议，发展商在楼书及价单上，应以粗字或显著字体列明实用面积部份。
地产代理监管局则表示己知悉有关安排，于今年八月时会向代理业界做出指引。至于指引成效如何，目前实在难以评估。有业界人士认为，最重要的是地产代理需要自律，否则指引最终只会形同虚设，也难以保障买家的利益。
