编者按
2008年，在阵阵“打折”声中，涨跌不定的北京房价彻底把消费者搞糊涂了。
曾以“坚挺”著称的北京房价，在2007年经历了有史以来最为疯狂的一轮无理由上涨后，遭遇国家宏观调控系列动作的强大压力，在强势媒体齐声“唱跌”中，自去年岁末开始滞涨停售，到今年年初开始松动甚至部分回落。
房地产市场价格的新变化是否预示着将终结2004年以来房价一路猛涨的趋势？北京房价此轮波动究竟是“真摔”还是“假摔”？“看涨派”与“看跌派”喋喋不休的争论背后究竟掩盖了什么？究竟是谁把消费者搞糊涂了？这笔糊涂账的根子在哪里？房价统计的问题到底在哪里？本报记者通过一系列深入市场前沿的调查，力图还原楼市的真相。
一线调查
北京房价首现跌势：开发商扛不住了？
“你们媒体总在说‘拐点到了’，可为什么我一点都没发现呢？”3月4日，万年投资集团万年长兴置业总经理黄玺庆接受记者采访时发问道。
今年1月11日，中央电视台依据中国房地产指数研究院提供的北京2007年最后四周平均房价统计和指数数据，得出“原本最为坚挺的北京房价也下跌了”的结论, 这令黄玺庆和他周围的很多开发商感到迷惑。
进入2008年两个月之后，围绕在北京房价上空的迷雾依然缭绕，人们看到的一些楼盘打折促销的举措到底是房价“拐点”的征兆，还是统计部门提供的抽象数字和市场短期表象的被误读呢？
市场冷淡，房价“嘴硬价软”
3月初，记者走访位于北京市珠江帝景、美利山、国奥村>学院派等十几个正在预售的楼盘时发现，即使是在周末，这些楼盘的看房人也很少，到处是销售人员无所事事的身影。这和去年众多售楼处人满为患的火爆场面形成了鲜明的对比。
在2008年房地产交易冷清的情况下，北京楼市刮起了近两年来即便在淡季也罕见的大力度的打折促销风。有的项目推出买房送宝马车活动，折合现金优惠额度达50万元之巨，有的项目买房赠送装修款、免物业费和印花税，也有的项目是直接打上十几个点折扣……业内人士指出，此番参与北京楼盘打折促销的项目，数量之多、打折幅度或者促销力度之大超越往年。
2008年2月27日，ST万科集团在北京新开盘的 “万科假日风景” 高调推出“购房优惠倒计时”活动，特价房最低达到了九一折。
作为中国最大的地产商，万科集团董事长王石在去年年末首发房市“拐点”预言，进而亲身实践，对旗下各地项目进行打折促销。在历经广州、深圳、成都、上海的“打折之旅”后终于登陆北京。
记者发现，因大幅打折而被广泛关注的万科假日风景从2007年5月25日到2007年年底，依次拿到3期预售许可证，却分成了8次开盘，每次的开盘价格都会有不同程度的提高，均价从刚开始的9500元/平方米步步攀升， 2007年12月11日，升至顶点14700元/平方米（按平均户型、价格统计）。随着楼市的转冷，到了2008年新的两期开盘，虽然名义价格没有下降，但对客户根据不同条件给出了9.1折到9.6折的优惠。按照北京市房地产交易管理网3月5日的数据统计，其2月27日开盘的10号楼共有59套房，其中有3套签约，成交均价为13119元/平方米。
业内人士指出，打折项目的背后动机有多种可能：一种可能是对市场前景不看好急于甩货，第二种可能是因为货币紧缩政策导致企业现金流出问题或者上市公司为了满足财务报表的要求急于回款，第三种可能是出于对客户心理的迎合，效仿某些商场先调高价格再打折的伎俩，还有一种可能是开发商在四五年前惯用的低开高走的价格策略。
记者调查发现，实行打折或者赠送实物促销的多数是一些大的上市公司的项目或者是一些老项目的尾盘；那些被媒体视为“降价”的，多数是一些楼盘新开的二期或三期。其中有因为从一期的精装房改为二期的毛坯房而开盘价低于一期售价的，如沿海赛洛城的“美利山”；也有开盘价低于先前内定价格的。其中，重拾“低开高走”策略是开发商的普遍之选。
据悉，北京一个平均售价近3万元的联排别墅项目按照2007年的价格涨势，原本想把位置稍显优越的二期产品开盘价定在每平方米4.5万元，但在2007年年底还是审慎地定在每平方米3.5万元。“低开高走保险一些，否则定高了如果没人买又不敢轻易降价，岂不把自己套住了。”该项目销售负责人坦陈。不过，该负责人又表示：“过了这段政策敏感期，我们的房子还会涨到每平方米4.5万元以上，因为周围根本没有我们这样低密度的产品了。”
“富力又一城”被认为是优惠幅度比较大的楼盘，年初推出了买房送5重大礼的活动：免3%契税、免0.05%印花税、免10年物业费、免2%公共维修基金、送2777元购房喜宴等。但销售员告诉记者，优惠后的价格在每平方米12000元~14000元。“我们给客户有优惠，但没降价，要买就赶紧订，我们很快就要上调价格了。”
在记者走访的多个楼盘中，一般实行的是全款打9.5折~9.8折的优惠政策。但售楼人员表示，既然是“优惠”，就意味着随时可以取消，“3月10日我们就要取消折扣了。”位于明光桥附近的一个项目的售楼小姐说。另一楼盘的销售员则更明确地告诉记者：“3月15日后我们的房子每平方米会涨500块钱。”
市场冷却盼望春暖
按照北京市房地产交易管理网的记录统计，记者发现成交量下降明显：整个2008年2月份的网上认购数和网上签约数分别为3628套和2823套，而去年2月份的这两个数值分别是4295套和6604套，同比分别下降了15.5%和57%。
一些数字记录了房地产市场的变化，使房市的冷热转变更加直观。
北京市房地产交易管理网的数据统计显示，位于北京东四环内的某大盘第四期在2006年12月2日拿到了预售许可证，分两次开盘，该期可售房屋477套，截止到2008年3月4日，实际售出433套，成交均价为15769元/平方米。
2007年8月22日，该项目拿到了第五期617套房屋的预售许可证，9月2日开盘，截止到2008年3月4日，共售出352套，期间经历了国家紧缩信贷等政策的出台，销售率明显下降，但销售均价已达到25000元/平方米。2007年12月14日获得最新一期预售许可的404套房屋，价格仍保持25000元/平方米，至今签约的只有16套。2月推出打折促销措施，可享受到近乎9折优惠，效果不甚明显。但有开发商透露，因为北京市销售管理办法的改变，很多项目实际销售的套数没有及时反映在网上签约系统中，所以网签数字也并不能说明最新的销售情况。
一位开发商给记者算了一笔房地产的成本账：近年来土地成本约占总成本的40%~50%，建安成本占30%~40%，管理和营销的成本占6%~8%，剩下的是其他成本。而总成本在一套房子的价格中所占的比例随着房价的快速提涨，这两年迅速缩小。
“2006年之前房地产的利润率在15%左右，而经过这一轮的疯涨，现在每个项目的利润率至少增加了50%，去掉税收之后的纯利润率也在50%以上，在地价高涨前拿地的项目有的利润率甚至能达到100%。”这样计算下来，现在所谓的降价促销对开发商而言只不过是让点利。真正难受的将会是那些在去年高价拿到土地的项目，有些项目的土地成本占到周围房价的一半以上，若房价停止上涨，其利润空间将缩小。
记者调查“富力又一城”、“万科四季花城”等楼盘时发现，其价格都走过了急升至顶然后停滞不动或者以折扣的名义下浮的曲线。
“连续六次加息，再加上对第二套房的限制以及经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房政策的不断出台，一定程度上改变了人们对于房市的预期，终于使得北京的楼市变得有些理性了。” 中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室副主任倪鹏飞如是评价上述房价变化。
一位要求隐去姓名和公司名称的上市房地产公司高管私下向记者透露，“其实去年10月份关于第二套房的政策出台之后，可以说北京所有的项目销售几乎都停了，应该说到现在大家都在降价，包括富力、万科、珠江等。2002年、2003年的时候采用的送车、免首付、免息、分期等手段现在都用上了，这仅仅是降价开始而已。”
该高管发现，民众中的观望情绪正在弥漫，这和以前的情况不太一样，“原来虽然供应有限，但人们的购买力更有限，且北京还存在福利分房，所以不太好卖。而现在更多的是人们由于对政策的期待而产生的观望。”他们公司旗下位于南城的一个项目在新政出台时还有十几套没卖出去，到现在仍然无人问津，而今年5月份将要开盘的新项目让他颇为为难，“我现在不敢定价格，只能给个区间价，不知道到时这个市场会怎么样。”
数据混乱，混淆视听
与中国房地产指数研究院提供的数据反映的2007年12月份市场下跌走势不同，来自北京房屋交易系统的统计数据显示，北京2007年12月份成交套数比11月份减少了约三分之一，成交总额却增加了1.5亿元，成交均价达到全年之首15454元，比11月涨了21%，为全年升幅最快的一个月。
SOHO中国有限公司根据北京市建委提供的网上销售数据赶制的《2007年北京房地产分析报告》也显示，2007年北京市商品房月度预售均价基本呈上升趋势，其中12月上升最快。该报告通过观测与分析得出一个结论：北京房屋预售和季节变化有关，天热时卖的多，天冷时卖的少。言下之意，北京去年12月份成交面积和套数的减少是正常的。《报告》中还用图表对比形式说明，2007年12月份北京市的二手房成交套数首次超过了一手房，全年二手房销售面积超过了一手房销售面积的50%。
最有分量的当属2008年1月17日国家发改委、国家统计局联合发布的房价调查结果。数据显示，2007年12月，北京新建商品住房销售价格同比上涨17.5%，在全国主要城市中涨幅排名靠前；二手住房销售价格同比上涨 11.4%，涨幅比上月高2.1个百分点。
这些数据似乎总体反映了北京房价在2007年12月份的上涨势头。
而按照中原地产的统计，2008年一二月份的北京，仍然处于一个“量跌价稳”的态势，成交量的大幅萎缩是不争的事实，2月份的成交量相比1月份降低了50%，但房价仍然维持在原来的高位上。
至于数据间的差异，北京房地产学会理事会主席、原建设部副部长杨慎在“2008年房地产热点问题座谈会”上曾表示，当前人们普遍关注的房价问题存在着统计方式方法的问题，首先是基础信息的采用问题，各部门统计的城市样本不尽相同，得到的房价数据自然大不一样。中国经营报 谢红玲
