外资基金曲线收购

6月底，位于北京CBD核心商圈的赢嘉中心 (论坛)悄然易主，以8亿左右的价格被拍卖。当时新加坡腾飞集团、平安保险等地产大佬及金融机构参与竞买，新加坡腾飞集团报价1.2万元/平方米，未竞得。　　“我们当时也关注这个项目，但这个楼盘时间比较长，有些破旧，而且报价也不低。我计算了一下，大约2万元/平方米，所以就没有参与竞争。”平安信托的一位人士告诉本刊记者。
　　据一位与该项目拍卖有过接触的律师透露：银行催逼该项目开发商限期归还银行贷款，没有办法，只好拍卖。该项目报价10亿元。
　　据了解，赢嘉中心两个股东是境外企业，一家持股66%，一家持34%。该资产转手很可能是离岸交易。 地产行业低谷里，外资机构不会放过牟利机会。在目前地产并购市场，外资投行和私募基金是中坚力量。由于中国房地产限制外资政策，境外基金更多选择离岸交易模式：寻找具有离岸股权结构的地产资产，以绕开到中国境内投资复杂的审批程序。今年上半年上海楼市(楼市博客|楼市新闻)的外资收购案中，97%属于离岸交易，新加坡政府投资公司收购首创置地股份、凯德置地(企业专区,旗下楼盘)收购建业地产股权就属于这一模式。 这一模式的好处：通过设立境外控股壳公司把境内地产项目控股权挪到境外，一是免去繁琐漫长的审批，更便于境外基金在境外发行 REITs(房地产投资信托基金)，进行投资套现。
　　一位业内人士告诉本刊记者：“由于境内REITs的政策法规尚未出台，境外资本要发行REITs，只能把境内地产资产的所有权‘搬’到境外。当然，也有的境外资本是直接收购境内地产公司的股权，但他们通常已经给这些地产项目安排好境外控股壳公司的结构了。”
　　据说，美国投资基金旗下公司44.38亿元收购上海长乐路世纪贸易广场、卓越金融集团以11亿元向黑石集团出售上海长寿商业广场，都会安排类似的离岸路径。
　　外资大笔收购高端物业，多是整体收购，正是出于在境外发行REITs的风险考虑：单一物业经营风险很高，如果一家境外房地产基金同时收购多个境内高端物业，而且资产配置较好，REITs的风险就会被分散，发行成功率会更高。
　　外资机构并非仅仅看重物业资产，地皮、开发项目都是他们猎取的目标，而二、三线城市也是他们的围猎场。据了解，凯德集团在二、三线城市寻找大盘项目，尤其是北京周边的三线城市，目标是：项目、地皮面积大约300亩左右。