楼市交易量普遍下降市场是否已实现理性回归

 2008年06月28日14:22新华网

　 进入6月份，一些城市的房地产项目改变了几个月来以打折、赠物等种种手段促销的办法，直接推出降价楼盘，楼市一改上下不定的态势，位于高点的价格出现下调的趋势。

　　国家发展和改革委员会、国家统计局发布统计数字显示，5月份全国70个大中城市房屋价格同比上涨9．2％。这一数字今年一季度为11．0％，今年4月份为10．9％，可以看到，房价涨幅持续出现回落现象。

　　如何看待当前房地产市场的走势，房地产市场是否就此实现理性回归？

　　楼市交易量普遍下降

　　从商品住宅销售情况来看，在许多城市，商品住宅成交量下降成为普遍现象。

　　统计数据显示，北京前4个月期房住宅成交量较去年同期下降45％，为近年来的历史低点。在一向被认为是楼市旺季的“红五月”，这一现象未得到改变。

　　上海楼市5月份出现新盘放量上市的高潮，有的楼盘出现或明或暗的降价促销，但是市场对此反应冷淡，商品住宅的成交量与去年同期相比下降55．5％。与此同时，商品住宅出现供大于求现象。

　　深圳楼市量价齐跌已是不争的事实。统计显示，1至5月份，深圳商品住宅销售价格下跌至2007年初的水平，房价下跌超过30％，商品房销售面积同比下降55．6％。

　　实际上，从今年初开始，全国许多一线城市的房地产市场已经出现成交量下降的情况，观望气氛日益浓重，打折促销成为房地产市场的主题词。北京的许多楼盘除推出房价折扣之外，赠送物业费、停车位甚至轿车都成为开发商的促销手段，打折幅度也从9．9折扩大到8折。进入6月，一些地方直接推出降价楼盘，更加显露出房地产市场的低迷态势。

　　市场面临资金压力

　　6月7日，中国人民银行宣布，从6月15日和25日起，人民币存款准备金率将分两次提高，合计上调1个百分点，半年时间里，这已经是央行第五次宣布上调存款准备金率，而经过这次调整，准备金率攀升至17．5％的历史高位。

　　连续加息和提高存款准备金率，银行收缩银根，开发商获得的资金供应减少。销售速度放慢导致的资金回款放慢，直接影响到房地产公司的现金流。而目前已经上市的房地产公司资产贬值，资金流动性差，同样面临风险。

　　第二套房贷政策出台后，购房者普遍观望，中国人民银行25日公布的银行家问卷显示，第2季度个人消费贷款需求指数出现全面下降，其中个人购房贷款需求指数降幅明显。

　　从紧的货币政策、销售速度放慢和股市的持续下跌使房地产企业资金出现前所未有的紧张。在这种形势下，一些城市的房地产企业已开始把手中的土地卖出来回笼资金，土地拍卖市场目前也已露出颓势。今年初，北京土地储备中心公开招标3块土地，应者寥寥。4月上海出让的8幅土地中，有2幅因无人报价而流拍。深圳年初至今出让居住用地共流拍8块。有的开发商甚至将拿到手的土地退掉。

　　市场是否实现理性回归

　　从去年的涨声一片到现在的量价齐跌，是否可以就此认为房地产市场实现理性回归？房地产市场将如何发展？

　　国家统计局发布的数据显示，1至5月份，城镇固定资产投资40264亿元，同比增长25．6％。其中，房地产开发投资9519亿元，增长31．9％。业内人士认为，房地产投资过热的现象已经有减缓的趋势，但是其增长幅度在行业排名中仍位居前列。

　　从市场销售情况来看，人们购房意愿减弱，对房价下跌预期增加，投资者大量退出市场，导致未来一段时间市场面临需求不足的困境，销售难度加大。房地产企业面临的资金压力，有可能导致部分开发商不得不低价出售土地或者房屋。

　　业内人士提出，未来一段时间，房地产市场仍将处于调整阶段。应该注意的是，虽然目前市场成交低迷，但自住需求仍然强劲。应继续实行从紧的货币政策，抑制市场过度投资需求。同时，继续增加住房有效供给，调整住房供应结构，使房地产市场在新的供求关系下找到新的平衡点，逐步实现理性回归。