多数开发商在资金上扛到年底是没问题的，9、10月份虽然难现往年‘金九银十’的风光，但购房人盼望的‘见血’的价格战也暂时不会出现。”做了多年房地产的余先生对9、10月份虽不看好，但也不是特别悲观。
上周价格原地踏步
据了解，在开盘情况上，上周本市依旧延续了“奥运期间”的冷清，只有两个项目开盘，分别为位于南六环外的珠江·奥古斯塔城邦和位于西三旗的富力桃园。在价格上，珠江·奥古斯塔城邦均价每平方米8300元，富力桃园每平方米12600元，与上半年相比，并未见下降趋势。
另据了解，9月份本市开盘数量将达到40个左右，但从已公开的预售价格来看，多数也处于“不升不降”的扛价状态。如位于南三环外的中海城9月新盘预售均价每平方米12000元，位于通州的新能国际花园均价8600元，位于西四环外的万科中粮紫苑均价13000元。
降价对成交已失效
对于开发商的扛价现象，亚豪机构副总经理王英男分析说，上半年花样翻新的打折促销手段并未让购房人买账，反而令购房人产生了预期楼市价格走低的悲观心态，买涨不买跌的购买心理导致开发商采用降价来促销成为徒劳。下半年，产品的同质化现象将更为严重，在采用打折方式无法起到促销效果的时候，多数开发商会将营销重点转移到提升产品品质、增加产品附加价值上，来吸引购房人的关注，因此，出现价格战的可能性非常小。另外，他强调，虽然不会出现更加严酷的价格战，但部分去年价格上涨过快、幅度过高的项目，价格会出现调整，如朝青板块的部分项目有可能出现价格回落。
开发商变招应对“观望”
“我们项目9月份准备推出3号楼，这个楼是我们项目位置和户型最好的，原来一直想等1、2号楼卖完了，资金也回收的差不多了，定个高价慢慢卖。但现在1、2号楼卖得不理想，只有提前把3号楼拿出来卖，以缓解公司的资金压力。”东四环外一个项目总经理这样对记者说。
他分析说：1、2号楼均价每平方米15000元左右，3号楼原准备卖到25000元左右，这样通盘考虑，整个项目的均价在20000元左右。现在我把3号楼提前拿出来，以起价每平方米20000元推，均价卖到22000元，同时1、2号楼慢慢卖，如果以后市场好一些了，可能卖到17000元，这样算下来，整个项目的均价还会在20000元左右，项目的资金压力解决了，也没有降价。据了解，拿好楼应对观望将成为不少开发商今后代替“打折降价”的一种营销手段。
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虽然楼市目前还没有出现明显复苏的迹象，但开发商已经开始了营销大战的准备。据不完全统计，9月份将有30余个住宅楼盘共计将推出上百万平方米新房源，业内人士预计，随着供应量的增加，未来两个月成交量肯定将会得到一定程度的恢复。
但是，在市场暂时难以看到实质性复苏的情况下，“金九银十”的成色令人不敢做太美好的期待。对于众多开发商来说，已经开始闻到营销大战的味道，而相对于开发商的摩拳擦掌，一些二手中介公司坦言，一、二手房联动将成为房地产过冬的主要手段。
百万平方米新房上市
供应量低迷一段时间之后，大量开发商赶在9月份开盘。预计9月将推出新房源的楼盘超过30个，供应面积达到上百万平方米。
佑威房地产研究中心提供的数据显示，刚刚过去的8月商品房供应量为90.27万平方米，环比下滑48%；成交面积为80.29万平方米，下滑20%；成交均价为13413元/平方米，环比涨5.6%；商品住宅供应量为64.11万平方米，下滑50%；成交面积为62.44万平方米，下滑14%；成交均价为13657元/平方米，微涨6.7%。同时，商品住宅供需比从7月的1.75，下滑到8月的1.03。
佑威房地产研究中心分析师薛建雄表示，8月楼市成交数据显示，很多开发商在7月底8月初集中推盘之后就减少开盘以避开奥 运，没来得及推盘的只能压后到9月上市，这使得9月上市量将会大幅度增加。
相关统计数据显示，9月份新房供应主要集中在浦东、宝山、嘉定等区域。浦东主要有高桥新城、万科金色里程和保利·金爵公寓；宝山主要有大华梧桐城邦、聚丰景都和海德花园；嘉定主要有嘉城和莱茵小镇；此外松江的三湘四季花城和九城湖滨国际也将推向市场。
开发商启动营销战
中原地产研究咨询部经理马冀则表示，9、10月将是今年年底前开发商最后一次出货机会，“推盘”和“价格战”将成为今年“金九银十”的关键词。
为抓住黄金时机，很多开发商已经将营销战提前启动。
大华集团营销中心副总经理杨子江表示，总体上看，随着传统旺销季节的来临，成交量会有一定程度的恢复，但各家公司的销售情况还是要看对于时机以及销售方案的把握。目前来看，包括万科、金地、招商、保利、富力、合生以及大华等公司的楼盘都在9、10月份之前就通过各种手段启动了销售，其中大部分楼盘都获得了超越大势的销售业绩。
金地集团上海公司市场营销部总经理康家东称，从最近公司组织的一系列活动来看，看房者还是很多，这说明潜在消费者依然存在，很多购房者只是在等待合适的时机出手。
康家东认为，此前成交低迷的一个原因主要还是因为供应结构的问题。大部分上市房源都在外环线以外，现存供应量不足以唤起年轻白领的刚性住房需求，如果未来两个月中环附近、轨道交通到达的区域有大量有效新盘供应，就有可能会刺激这些潜在消费需求。目前该公司已经开始一项有关于供应结构的市场调研，以分析未来的上市情况。
价格肯定会降
价格方面，虽然大部分开发商都认为价格将会保持平稳，但一些业内人士却对此并不乐观。汉宇地产董事总经理施宏睿预计，大量新盘的上市和促销将给9月成交量带来大幅回升，但成交价格必定下跌。
“不同的开发商将面临不同的压力，越是品牌开发商销售压力越大，资金回笼要求越迫切，降价幅度也越大。”马冀分析，比如同在浦东三林区域，开盘较早的尚东国际名园一、二期房源已在去年消化得差不多了，资金压力相对较小，开发商可以不用着急慢慢卖；而万科在三林有6个楼盘，总体量超过200万平方米，除了金色雅筑、金色成品等在售楼盘外，还有好几个急待开发的楼盘，在资金压力逼迫下降价幅度自然会加大。
从目前上市的新盘定价来看，这一判断似乎将成为现实。据了解，9月份将上市的这30多个楼盘在价格方面大都有不同程度的调低。记者了解到，其中保利·金爵公寓的预计单价将在10000元/平方米以上，高桥新城的单价在9800—12000元/平方米，三湘四季花城的单价在9000元/平方米左右，嘉城的单价在9000元/平方米左右。
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