写字楼投资是天津的下一座地产金矿吗？

新事物的出现总有一个被发现的过程，对从未涉足过写字楼的投资者来说，投资写字楼是否值得出手？面对市场上层出不穷的写字楼项目，究竟哪类产品值得锁定？在筛选项目时又将关注哪些点？本文将为投资者一一解读。
写字楼 投资的不二选择
俗话说“50万元以下作股东，50万元以上作房东”，与股票、期货等相比，写字楼更具有稳定性和长效收益，是资金充裕的投资者的不二选择，但传统投资者习惯于购买住宅，部分资金雄厚的会选择商铺。在下半年一系列的金融政策打压下，住宅市场的高位运行已经使住宅对于投资者来说开始失去已往的吸引力，而天津商铺市场供应明显过剩，空置率和风险双高的事实，让许多人望而却步。
京、上海、广州、深圳等城市，人们早已改头换脑，转向写字楼投资。首先，写字楼的造价比住宅高，但售价普遍和住宅相当，甚至低于住宅，出现“倒挂”现象，敏锐的投资者很快嗅出写字楼的升值空间巨大。其次、投资回报高，上海和北京的甲级写字楼月租金已逾30美元/平方米，2008年第二季度天津甲级写字楼租金为175.85元/平方米/月，2008年第二季度，甲级写字楼市场空置率从2007年年底的27.22%降至25.71%。第三，市场需求强劲、空置率低，近几年天津各区写字楼租赁率普遍在90%以上，一些优质地段的高档写字楼出租率常年维持在95%以上。所以无论从物业价值、投资回报、投资风险上看，写字楼无疑是一个是房地产投资的下一座金矿。
写字楼投资正当其时
据中原地产研究部资料显示，随着众多外资法人银行获批成立，带来了金融业对于天津高端写字楼的大量需求。2008年新加坡星展银行、恒生银行、东亚银行均在天津设立分行，韩国外换银行进驻华侨大厦5层，预计将在滨海新区设立中国法人银行总部，成为首家在天津设立总部的在华外资法人银行，而天津则成为继上海、北京和深圳之后的第四个设有外资银行总部的城市。
同时由于外资银行业务的全面开放，内地银行业也将面临较大市场压力，改善营业环境，提高服务质量成为首要考虑的问题，2007年民生银行天津分行从天信大厦迁入信达广场，租赁以及购买面积达5000平方米以上。
房地产业的快速发展，吸引众多房地产开发商及其相关企业进入天津。天津城市的迅速发展为写字楼带来了前所未有的机遇。
写字楼的标准？
随着写字楼市场的逐渐发展与完善，甲级写字楼、5a写字楼、商住楼、soho、loft、moho、moffice等关于写字楼产品的概念层出不穷。一方面，这些概念说明了写字楼市场正在向细分化方向发展；另一方面，过多的概念也混淆了写字楼购买者和使用者的视觉。
在众多的写字楼概念中，大致可以按照两种标准进行分类：
按品质划分：这是国际上通用的划分方法，即甲级写字楼、乙级写字楼，国际上称为grade a office grade b office,目前，国际上以及上海、北京等大城市的权威机构所做出的写字楼供应、需求、入驻率等统计大多针对甲级写字楼。
按用途特征划分：如soho(small office home office)顾名思义，是小面积办公；loft最早源于纽约，原为仓库、阁楼，因其低廉的租金、巨大的空间，深受艺术家的喜爱，随着创意产业在我国一些大城市的迅速兴起，此类办公物业也开始大量涌现。
而5a写字楼，则是指写字楼具备智能化系统中的5个方面，包括ba(楼宇智能化)、ca(通讯智能化)、fa(消防智能化)、oa(办公智能化)、sa(安保智能化)。如果业主认为5a写字楼就是像5星级酒店一样，是最好的写字楼，那就完全错误了。因为5a智能化只是高档写字楼的一个组成部分，比如，一个电梯慢、层高低的写字楼有可能因为其智能化配置高而属于5a写字楼，但它肯定不是高品质的写字楼。
那么怎样的写字楼才是高品质的写字楼呢？国际上通行的甲级写字楼才是真正高品质写字楼的代名词。甲级写字楼标准是国际知名的房地产服务机构、跨国企业、专业的写字楼开发商根据影响入驻写字楼企业日常运作的各个主要方面所达成的一致好评，从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化；24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化。而随着时代的发展，这些标准也在不断升级，篇幅的原因在此不一一赘述。
投资终极秘笈
近年来写字楼成为了广大投资客户的新宠。写字楼产品由于其自身特点：投资风险小，租赁项目具备稳定的现金流收益等特点，会出现两类投资者：个人&机构投资者，投资机构多指基金，这样的投资者大多具备成熟的投资经验，而对于小业主来说就更需要理性和专业的分析。所谓知己知彼，百战不殆，在投资前，掌握以下几个终极秘笈可以规避风险，增加成功的几率。
1、选择成熟商务区的写字楼投资，回报率的透明度高，同时租客也较为稳定，投资风险小。
2、购买写字楼的货款利率与住宅不同，另外，还有房产税等需要交纳的各种税费，约占投资额的20%左右。
3、由于没有专业的团队提供技术支持，建议购买甲级或优质乙级项目。基于市场上的甲级写字楼基本上为开发商自持，可以购买部分楼层散售的优质乙级项目，以保证日后的租金收益或者未来的升值空间。
4、在对外出租时如果项目有自身的资产管理团队，建议委托给他们代为出租，原因如下：
1)大型企业租赁办公场所不会针对个人业主签订租赁协议，需要有专业机构充当第三方，以保证自身权益。
2)避免由于市场信息不对称，造成的租金损失。
3)在签订租赁合同时可以对自身权益有所保障。
4)减少自身精力、时间的投入。
5、要瞄准客户群进行投资。大的企业可能更多的是自己购买，租金写字楼更多的中小型公司，所以投资的户型面积不宜过大，一般在200-500平方米之间。而这些中小型公司又由于其身的公司性质，以及企业文化、企业品牌的重视程度，对写字楼的要求有所不同。
6、投资那些可以切成小块面积进行出售的物业时，要注意在总价便宜的同时，也会令进驻的公司档次低、流动性大，再加上小业主太多，影响到物业的管理水平。买小面积的写字楼，最好在传统商务区里或者其附近，这样打通后才有得到高租金的可能。

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