奥运结束后，开发商没等到房地产信贷放松的信息，相反等到的却是央行银监会联发的房企限贷令，这无疑给正在苦熬“寒冬”开发商又当头浇了一瓢冷水。据说获悉通知的近两天里，不少开发商哀鸿遍野，大伙内心恐惧无比。因为大伙本来期待奥运会后政府会出台相关救市政策，现在看来，在08年剩下的不多日子里是彻底没戏了。
资金链崩的有多紧，能坚持多久不断裂只有开发商自己心理最清楚。大部分项目在上半年只完成全年计划的10%还不到，下半年一开始又遭遇到奥运会的召开，由于单双号和交通限行等措施的实施，楼市更加冷清，因此能够完成年度任务的项目可谓凤毛麟角。销售回款大幅度减少，再加上奥运会后的“限贷通知”，房地产融资难度进一步增加，开发商的真正考验开始了。
在通知下发之前，还有不少开发商坚信只要房价在奥运会后不下降，购房者观望的“坚冰”就有可能融化，市场就又可能重现繁荣。因为开发商奥运之前很多购房人都在等，想看奥运之后房价到底会不会下降，如果房价一直坚挺，那么就肯定有人担心房价会继续上涨，从而放弃观望。可是从现在的情况来看，开发商越发的“阳痿”，相反购房人的观望却越来越“坚挺”。
昨天参加了一个京西房产论坛，这是个内部私人小论坛，所以大伙说话都很直接，参加会议的一哥们竟然悲观的提出：“房价会不会想股票一样，经过一年多的调整，房价也象股指一样，掉到2000元/平米”。如果在早几个月说这样的话，这位仁兄一定会遭到其他的人抨击，怀疑其脑子是不是进水或者被驴踢坏了。但是昨天说完之后，现场一片寂静，感觉有点“兔死狐悲”的味道在里面。
确实经过近一年的楼市调整，开发商尤其是房地产营销人员的信心正在被一点点“蚕食”。从最初的雄心万丈到现在的悲观失落，无论采取打折扣还是促销，购房者仿佛一夜之间从人间“蒸发”。通货膨胀及CPI高涨，加息及货币紧缩，宏观经济整体减速，开发商进入流年不利的尴尬境界。原来被号称为“桃园三结义”的地方政府、银行和开发商被证明只能同甘，不能共苦，在开发商陷入困境的时候，原来的生死兄弟弃己而去。
这里我想说的是，楼市的观望确实存在，房价太高也是事实。但是楼市的需求也依然存在，在城市化的浪潮中，依然有很多人没有房或没有好房子住。目前楼市的死结在于高房价和人们的收入水平严重脱节，有很多人想买房子，但是没有能力买。需求依然存在，只是何时释放，是每个开发商必须要解决的问题。
现在来看，随着时间的推移，购房者对房价下跌的信心越来越强，而且对房价下降幅度的期望也越来越大。如果在三个月前，购房者可能在房价降个1000时就可能放弃观望去买房，现在可能你降3000他也不会动心。这一点是所有开发商要注意的。如果在观望徘徊中继续浪费卖房的“黄金时机”，也许真把自己一步一步的推向毁灭的深渊。
房价降到2000千只是个臆想，是不现实也不可能的。但是现在的开发商要做的是如何“激活”楼市潜在的需求，而不是消极等待，被动指望政府“救市”或盼望购房者被上帝打了一针“鸡血”出来疯狂买房，在目前的市场境况下，是不可能也不现实的。如果等所有的购房者下定决心房价不到2000不买的时候，开发商离死亡就为期不远了。
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现在大家都认为房价预期还是比较理想，就是短期内就会上涨了，但是不能理想化了，说北京是国际大都市，加上奥运会的拉动，全世界人都会来北京居住，我要说的是，恰恰就因为奥运会，可能想来北京居住的人反而不来居住了。举例来说，奥运会的一个原则是不扰民。刚才一位开发商也说了，说北京最安全，到北京后很多监控设备，非常安全。别忘了，外国人是最尊重隐私权的，在摄像头下，他们感受到的可能不是安全感，而是不安全感。另外就是我们股市的下跌，从6100点下跌到2300点，我从去年9月25日到10月初发出呼吁，我说股票不能买了，要抛了，事实验证了这些。现在，我认为，北京房价是我呼吁股票下跌时的那个阶段，相当于股市6000点时的位置，这个可以在以后验证，而且房价一旦下跌，会比过去下跌的速度更快更深，因为股市把中等收入者的财富压缩了，这个庞大的群体损失惨重，购买力受到削弱。另外，过去房价连续的暴涨，透支了未来的购买力。从周期来看，美国从有房地产以来到现在，平均18年一个周期，一个周期上涨幅度平均才20%左右，而深圳去年一到五月就超过了50%的涨幅，这是对未来消费的透支。
特别注意，股市从6000多点下跌到2000多点，套住了大部分中等收入者，这些人是购买住房的核心消费群体，这些人被套住了，他们对房地产需求是会有很大影响的，刚才有人提到刚性需求，需要注意的是，这些潜在的需求不能转化为实际需求是没有用的。有些人需求房子，但是没有能力买，这些需求是无效需求。刚才有不少人讲到城市化，但是，应该认识到，我国的城市化与发达国家的城市化的有很大区别的，世界上发达国家的城市化是在经济发展到一定程度不得不城市化了，我们城市化是什么？把县划给市，一挂牌就城市化了，这个城市化并不代表你土地稀缺，也不代表你购买力的同步增长。
另外，我们城市基础建设比较落后，包括北京这样的大城市有多大的扩张承载力？我们看电影，西方国家的下水道，十八世纪的下水道都可以走十几人，而我们现在下水道呢？另外我们的大城市如果这样扩张，肯定会出问题。北京的供水问题，沙尘暴问题，北京基础设施问题，对未来的房价都会有影响。
大家都提到人口因素，这是导致房价上涨的因素，我国六十年代、七十年代成长起来的人，他们有钱就买房，这跟日本情况相似，日本在1945年以后形成了人口高峰期，到七几年形成购买力，房价上涨，我国也是这样，六七十年代人支撑了这个周期的房价上涨，而八十年代以后人的消费呢？八零年出生的人现在28岁，进入他们的消费期，他们这些人是独生子女时代，跟过去多子女时代有着明显过渡，如果这两年房价调整，如果房价再走不出来，房地产市场就应该警惕了，如果不警惕，那么就会进入下一个周期，将来独生子女结婚，双方父母两套住房传给孩子，那么就会出现房屋供应大而消费需求降低的时期了。
我不是与大家有仇，我是很坦荡的人，所以要讲真话。另外我还有一点要补充，这十年来我们住房保障体系没有建，这个帐是要还的，从07年开始国家已经认识到，这个帐不还要导致很大的危险。中央在认识到对社会稳定的危害性后，就开始加大住房保障建设，香港1997年以后房价大跌，就是因为住房保障加大后导致的，而中国住房保障体系必然要加大供应。
希望有不同意见我们可以交流，不要拿砖拍。另外我有个针对性的建议，就是怎么来解决这些问题，但是因为时间关系不说了。
现在很多人有一种看法，认为国家宏观经济这一块，房地产是不能不景气的，如果用这种思路去判断房地产，就会得出房价只涨不跌的结论，但是事实不是这样，不管哪个国家，房地产运行都有周期，这一轮房地产周期，像欧美、美国，都是从97年开始，美国从2006年第一季度泡沫破灭，英国、荷兰、西班牙等国从2006年第四季度开始下跌，我们国家这一次周期基本是同步，现在全球化趋势越来越强。但是欧美房价下跌时，中国房价反而涨得更凶，累积的泡沫更严重。这一轮房价就走到头了，我断言，就像我去年十月初呼吁股市空仓的时候一样，我不敢说跌多少，但要有调整。
我要修正一个错误，很多人认为房地产对于宏观经济很重要，宏观经济不能让房地产不景气，这是错误的认识。我们国家最大的问题是什么？内需，消费不足。8月9 日李克强副总理说了一句话，内需是一个根本问题。中国内需为什么拉动不起来，跟房价有关系，我们国家的经济这些年主要靠投资和出口拉动，两个比例占75%到80%之间，而且每年以20%多的速度往上涨，内需一直拉动不起来。一套房子相当于消灭一个中产阶级，如果房子是20万，卖到100万，就抑制了消费，如果房价不是暴涨这么多年，人们还能余出几十万消费到别的领域，但是，高房价把这消费抑制住了。另外我们国家保障体系不健全，医疗不健全，教育不健全，这些东西市场化后都涨得厉害，本身就抑制了公众的购买力、消费需求。另外房价过快上涨，它增加了通货膨胀的压力，国家领导人说过一句话，抑制通胀是今年的首要工作。中国通货膨胀根源在哪？房地产，房地产跟几十个行业有关，它一涨，像钢材、水泥都涨，而且导致国家宏观调控对过剩行业的抑制没有任何效果。钢材从三万一吨开始抑制，一直到突破五万吨，为什么抑制不住？房地产的拉动。
从经济学角度来说，这样的论证肯定会出新很大争议，但至少说明一个问题，房地产对于通货膨胀推动作用和对消费的抑制作用正在受到决策层的关注。前几天有关部门明确表态，半年内不会出台刺激房地产的政策，而且中央也不会救楼市。另外，中国房地产行业高度分散，对于政府来讲，也希望房地产业有个大的洗牌，任何房子都能卖好价钱这个行业是不正常的，中央不会让这个状态持续下去，房地产业洗牌是必然的结果。我本身是在证券报，对于政策走势非常关注，房地产抑制是必然的，中央宁愿牺牲短暂的经济增长也是值得的，如果房地产不打压一段时间，中国经济再往前走走不动了，根本没有办法往前走了。
这一次房价下跌也不是中央要打压，是自然下跌，是真涨不动了，透支了未来十年的消费，所以要有比较长时间的低迷期，这不是三年能够结束的。
房地产领域的利润率有多高我不确定，但我知道一点，深圳在每平米一万时，利润率不会低于40%，半年不到已经到平均2万一平米，高出了一万，在这中间，建设成本没有提高，土地出让金早交了没有变化，人力成本没有提高，税费没有变化，那么这一万谁拿去了？另外我坚持认为，中国，尤其是北京，北京房价相当于去年股市六千点的位置，至于将来走到哪里我不知道，因为在股市六千点的时候，有人说会达到一万点，有人说会达到一万五千点。