王秀宇：打造金融街写字楼新地标

         主持人（蒋鹏）：首先欢迎大家来到新浪直播室，我们今天邀请到的是环球财讯中心营销总监王秀宇先生，请王总给大家打声招呼。

　　王秀宇：大家好，我是环球财讯中心项目负责市场营销及招商运营这一块工作的，今天有幸做客新浪，对区域市场有一个沟通交流的机会。

　　主持人：王总是第几次做客新浪？

　　王秀宇：第一次。

　　主持人：作为一个专业的房地产资深人士，我们先切入话题，在您看来什么样的写字楼才算是顶级写字楼？

　　王秀宇：在城市化发展过程中，在不同区域、不同地段出现很多高端写字楼，以前大家评判写字楼的标准都停留在5A级的标准或者国际甲级写字楼的概念上，现在上升到国际顶级写字楼这个层次，其影响因素无外乎以下几个：一是产品的地段性价值、产品的外观、风格、设计理念、硬件配套设施及软件服务，还有就是你的建筑体是否能够真正实现健康、节能、环保、舒适。比如说物业公司的软件服务能否满足高端客户全体的服务要求、硬件配套设施能够达到顶级的标准，办公环境的舒适性等这都是衡量一个顶级写字楼的严格标准。

　　主持人：这几点咱们是不是都具备？

        王秀宇：环球财讯中心写字楼完全满足刚才提到的这些标准，开发商做环球财讯中心这个项目的目标是打造一个全新的产品，基本的概念就是“新北京 新建筑 新地标”，就是按照国际顶级写字楼的标准去建设开发。首先要说到我们的地段，地段定位是西长安街金融街区域，周边的商务环境非常不错，几大功能区都体现得非常好，再加上我们整体配置，我们的外观设计是北京独一无二的。我们提出的“新北京 新建筑 新地标”，类比一些08年的新品建筑，随着前些年的建筑推出，地段好的新品建筑已越来越少，08年是奥运之年，08年的新品地标级建筑无非是中央电视台、大剧院、水立方、鸟巢，当时我们建筑类比的建筑也是与十大建筑类比的，我们整体的设计是一块摩天巨石，中间通过板斧劈开几道凹槽，通过夜景灯光的设计就像月光宝盒被打开以后的感觉，是西长安街夜晚亮丽、璀璨夺目的地方。外观设计决定了产品顶级的形象，我们的建筑外立面采用的是原装进口的加拿大石材，内部是玻璃幕墙，整体看上去是一栋写字楼，实际上我们可以做到5栋写字楼，因为有不同的凹槽把项目分开，可分可合的灵活分区，我们硬件配备设施是采用原装进口的，北京我们是第一家做能够实现健康、节能、环保和舒适，因为现在写字楼里大家都在提倡健康、节能、环保，哪些写字楼可以真正实现这个功能呢？我们真的可以做到这样的理念。

　　主持人：您刚才说到的这些特点，客户企业在选地址时也会有所考虑。

        王秀宇：环球财讯中心位于西长安街金融街区域，从环球财讯中心的案名来看环球财讯中心，从案名的基本字意定位就能理解出是金融类、资讯类的，为什么这么定位呢，因为我们前面就是新华社，我们有一栋楼是有新华社相关的重要对外企业入住的，新华社代表着国家资讯的前沿，新华社的企业的入住每天将有七千多条的新闻资讯快讯，这个新闻资讯是最新的，即使是我们每天看的新闻联播，转发的也是新华社的最新信息，所有环球财讯中心代表着信息的前沿。财经类我们本身是在金融街区域，我们面对的客户群体应该是金融类的，当时我们整体策划、定位时，为什么定位环球财讯中心呢，也是根据随着世界的发展、社会的发展，经济的发展等因素的考虑，前几年的世界经济是以资讯业发展为主的，前些年的网络信息和资讯公司迅速崛起，主导着经济的发展，发展到一定阶段后到了近几年，是以资本来说话的，中国的资本在世界上显现，世界资本的大手笔运做等不断的出现在经济视野中，这已经逐渐显现出它的力量。下一个时代应该是资本与资讯的结合的时代，也就是财讯的时代，环球财讯中心的意义就是引领着下一个时代的到来，我们客户群体的定位就是金融类和资讯类的企业入驻，我们现在正在与一些金融类、资讯类为主的国际型及国内高端企业正在洽谈接触，一段时间后会陆续的也一些信息出来，比如我们金融类的国内9大银行都在洽谈，外籍的银行也在接触，我们1、2层的商业肯定会有一些外资银行、国内大银行进驻的，为大厦上面一些金融类的相关公司提供金融配套服务。

　　主持人：我们项目所在的金融街商圈大部分项目入住率都非常高，跟中关村、CBD形成了一些差别，从项目谈到区域，您分析一下市场的格局。

　　王秀宇：北京市的最新消息，现在已经把金融经济发展放在重中之重，北京已提出了一主一副三新四后台，已经把经济类、金融类的重要位置摆在了政府决策层面前了。现在金融街在十多年的发展过程中，从1.18平方公里，到现在所有的大厦入住企业已经接近满租，当企业扩租时没有面积了，金融街不得不向外扩充，现在向四个方向扩展到4.77公里，CBD是打造商务平台，国字头的银行几乎都已进驻金融街，92、93年金融街定位之后想定位为国家经济管理中心，也就是国家的金融管理中心，现在已经有了中国人民银行和三大监管机构，还有其他的保险公司、基金公司、证券公司等金融类大型公司，金融街每天的资金交易量是121亿左右的流量，现在入驻的企业是500多家，监管着90%的信贷额，金融街离国家政务核心区非常近，这样就约束着一些国外、国内的金融企业向金融街靠拢，他们大批进入，特别是这几年提到的资本的运作，有一些保险公司、基金公司、国际投资公司手里握着大批资金，都是整栋购买进行投资持有，现在金融街几乎没有整栋的，所以金融街是因需求来扩容，不是象以前政府确定一个商圈以优惠政策来招商引资，现在是金融类企业因自身需求而必须抢主的地方。

　　主持人：我们面对的客户都是比较有实力的大型企业，不知道我们项目的开发商这一块，是不是有很多的经验来运作？

　　王秀宇：我们做项目是一个项目来做，我们是懋源地产投资开发的，最近我们拍了三元桥附近一块地，投资整体几十个亿，公司发展稳健务实，在环球财讯中心这个项目上投入了非常大的精力，开发商的目标是打造精品写字楼项目，以出租为主，大面积整栋的可以考虑出售，但购买方必须符合环球财讯中心要求的行业高端客户群。

　　主持人：周边的企业都有哪些可能会成为我们的客户。

　　王秀宇：环球财讯中心现有一些大客户正在洽谈，昨天刚刚与一个香港上市的金融类的客户接触，他们打算是把一部分的企业分支机构入住我们环球财讯中心项目，还有一些知名的国际通讯社也和我们接触，以及几个著名的报社集团也正在洽谈之中，现在我们谈的都是一些大客户，还有金融机构的，国内九大银行和外资银行，他们要自己办公，都明确表示想要入住到我们这座大厦里面办公。有一些企业总部已经完全满足不了自己的现办公面积需求，比如说中国银行、民生银行自己独立的一栋楼已经住不下了，只能租用旁边的写字楼办公，还有工商银行、建行，招行都在向外扩展，现在这个区域几乎没有独栋的现楼了，我们这个区域也是整个金融街区域最后一块值得企业抢住的地方。

        主持人：是一个特别稀缺的项目。

　　王秀宇：是这样的，从更深层次来讲市场稀缺的是具有地标性高品质的建筑体。我们提出“新北京 新建筑 新地标”，是根据我们项目自身的地标性及时代性的结合。因为现在地标级建筑的概念对于北京和国内各大媒体来说，已经炒了很多年了，随便出来一个写字楼和综合建筑体，大家都在说是当地的地标，地标的概念我想有这么有几层涵义，第一就是地段性，我刚才提到一个地段的整体的功能配套是否全面，第二就是在这么好的地段上开发商建造的是什么样的建筑产品，这个建筑产品有没有标志性，外观、造型、景观的设计、建筑的内在品质、硬件设施、软件服务以及入住的客户群体是不是具有高端代表性。第三层意思就是它能够真正成为永恒的地标必须是具有历史文化色彩的，天安门这个地标是永远替代不了的，它代表北京、代表中国，第四层涵义就是这个建筑属性已成为一种公众建筑，它必须带动这个区域的经济发展，带动区域的繁荣，为这个区域创造经济价值及社会价值。CBD的所谓的地标就太多了，像银泰、财富中心、大连万达、银泰、金地都是，大家在推广和宣传的时候都说自己是地标建筑，当众多出色的建筑放在一起的时候，这些建筑就显的彼此很平了，所以地标的概念不能混淆，现在国贸已经建设三期330米高的建筑，就是要坚持国贸就是CBD的地标。金融街的地标，像环球财讯中心，不仅是一个代表一个地区的地标形象，更是成为一个经久的建筑，代表及带动着区域经济的发展与繁荣。我想北京几个地标无非就是我们这个区域的，CBD区域以国贸为主，东二环的新保利大厦，我刚才提到具有文化的色彩才能成为历史的建筑地标，环球财讯中心最具有的文化色彩就是新华社在这边，新华社是中国的资讯中心这个地位永远不变的，这是一种中国文化展现，只有这种具有深邃文化，地标的塑造性才会更强。

　　主持人：之前金融街是没有一个地标性建筑？

　　王秀宇：像中关村西区一样，拥挤在一起。金融街的建筑都是很平的，中规中矩的，从造型、地标性角度来看没有太突出的特点，只有环球财讯中心是金融街区域最值得期待的一个精品建筑。为什么金融街发展这么好，主要是金融街有优惠政策的促进及政府的福利倒向。三年内的租赁是优惠的，三年后这些企业会不会有所选择？能否承受这些租金呢？外资银行、国外大的机构可以承受，给金融街做相关服务的公司会不会外迁，能否承受得了这种租金，这还是不确定的，最起码现在这些金融企业及附属公司在金融街区域不断的扩展选址。

　　主持人：我们谈到具体的项目中，环球财讯中心在硬件设施方面是非常出色的，请您介绍一下。

        王秀宇：刚才简单提了一下楼的硬件设施规划，应该说写字楼能够达到一个顶级写字楼标准、是否能达到真正的舒适性，最直接的就是我们的呼吸，然后是视觉，然后就是你的听觉及感受。一个顶级写字楼必须从人文角度做到最舒适，呼吸对应的就是日常使用的空调系统，空调新风量到底能否满足你正常吸氧量，越高层氧气越少，时间长了头晕、头疼是正常的，这是所说的写字楼通病，二环球财讯中心完全考虑到入住的企业和人群的舒适性、人性化的角度，我们可以实现真正的健康、节能、环保和舒适，什么叫真正的呢？口号大家都会喊，真正能达到的少之又少，我这个楼可以达到这个条件。新风我们写字楼是完全独立进风无系统回风，进风和出风是是百分之百分开的，现在市场上的写字楼都是有回风的，进风和出风就会有混合，进风和出风没有完全隔离开，如果类似非典的传染性疾病就会遇到大麻烦而我们可以做到百分之百隔绝，百分百的健康，新风量达到写字楼的高标准。现在有一些写字楼新风量入住时是可以达到基本标准的，但在入住以后物业管理在经营管理中为了节省能源一天也就只开一两个小时，即使设备达到新风量的要求，入住的人群也没有呼吸到满足你人体需求的氧气。我们可以根据每个房间、每个单元进行调节，你租三百平米，可能有五、六个房间，每个房间都可以对制冷制热自由调节，其它市场的的二管制、四管制空调的灵活度是不够的，远远达不到温度舒适的程度，两管制是不能同时制冷制热的，在功能上只有四管制空调可以实现同时制冷制热，但灵活调节是做不到的，只能相对的调节，我们的温度调节灵活可控的，可以实现每个风机的单独灵活调节。还有就是节能，我们的空调系统设置了多重节能，这是四管空调做不到的，我们房间和房间通过B/S装置可以转换就可实现充分的节能，比如这个房间需要制热，隔壁的房间需要排热，设备直接就可以把热量从隔壁的房间排到需要热量的房间，直接可以进行热的传导，节省热损耗，同时也节省制热的能源。还有主机和主机的变频，主机如果是5台，根据冷热度的需求量，电脑会自动控制主机是几台启动，甚至一台启动也可以看出是全负荷还是半负荷的调频工作，而且效能是极高的，锅炉及压缩机的变频工作等节能优势在每个环节都用到了及至，在能量节约这一块是优于市场产品的，我们是第一家采日本原装进口的项目，这个空调获得世界节能大奖。空调主机灵活摆放，占用体积小，大大节省分摊面积及解决大建筑物设备不好拜访的问题。应用上、使用上、整体控制上都做得非常好。环保我们说到机房这一块和排风新风进风这一块，我们通过热回收把新进的新风进行完全隔绝的能量交换，通过热回收机组对排风进行回收，对新风进行预热或预冷，节能是我们最大的优势。现在都提倡环保，都在说是绿色建筑物，我想真正能够实现才识真正的环保。绿色环保是通过能量这一块体现的，你损失的能量越低，你消耗的能量越低，舒适度又很高，这样的写字楼才是存生态写字楼的概念。

        主持人：像刚才您提到的，你们的空调是可以实现可调节、可计量、健康、节能、环保，这实际上是保证了大厦办公人员的一个舒适性问题。

　　王秀宇：是的，其实写字楼的舒适性主要是人的感觉，听觉、视觉、嗅觉的感受都达到很高的一致才会有舒适性的感觉，刚才说到噪音，正常阅览室的噪音是40多分贝，办公室正常噪音是50分贝左右，我们的分贝应该是51左右，是正常办公室达到的标准。如果是四管式空调的办公室噪音是55左右，我们的噪音率非常低，不会让办公人员产生耳鸣等其他影响。在视觉上，我们写字楼是属于生态型写字楼，大家都知道写字楼最忌讳的是玻璃幕墙的写字楼，阳光直射的阳光强度很强，正常办公时都会拉上窗帘，因为光很刺眼，光污染很严重。要么就是镀膜比较深的玻璃，像老国贸一样，正常白天办公的话，都需要打着日光灯的，这是点能量损耗很大。所以最好的就是自然光的采光，又不刺眼的舒适采光是最理想的视觉感受。我们做建筑的时候就充分的考虑到这一点，环球财讯中心的外立面是采用干挂天然进口石材的窗墙结构，窗户都是可开启的，内部是全部采用玻璃幕，可是充分实现通透，好象是外穿衣服的感觉，我们把玻璃幕墙放在里面，外面是石材，而一般写字楼外墙是玻璃幕，内装采用一些石材的。我们这样设计就是为了自然采光视觉好，不会阳光直射，又没有光污染又没有电能源浪费，光感适度视觉舒适。我们的中庭是挑高80多米的通透，正南完全把背面写字楼的阳光直射挡住了，写字楼属于两面采光的，短进深，没有阳光直射，又可获得天然采光，舒适度很好。还有就是楼的外观视觉感觉及夜景灯光设计。大堂能否做到人性化，我们是一千平米挑高12米的阳光大堂，宽阔而舒适，大堂顶是采用索点式玻璃幕，这在北京是第一家用这个产品，成本非常高。我们的大堂阳光可以直射近来，阳光大堂，大家在大堂里不会感到昏暗，通过自然光调节大堂就会很舒适，在晚上都可以直接看到天上的星星，这种自然的采光我们发挥到了极致。

　　主持人：品质的一半还是由周边的配套组成，我们的项目所在区域处于市中心，周边的配套请您谈谈。

　　王秀宇：北京这些年的快速发展从二环扩展到三环、四环，现在逐渐发展到了六环，大北京的战略已经显现。在北京经济逐渐发展的过程中，我们经常提到商圈，今天出现一个商圈，明天出现一个商圈，中关村商圈、亚运村商圈、金融街商圈、CBD商圈、东二环商圈、西直门商圈、崇文门商圈、宣武门商圈等等，凡是商圈的概念大家耳朵都听腻了，商圈的发展也代表着新兴城市的发展，进入08年，北京迎接奥运，通过十多年的发展，北京城市已经是日新月异，展现给世界的是一个新北京的形象，不是古老的概念，代表着现代的时代的感觉。商圈里的写字楼里面的公司在发展，随着商圈的崛起，公司创造的价值来体现地段的价值。这种商圈的发展也冲淡了以城区域来划分的标准，商圈已逐渐替代区域形象。

　　具体到环球财讯中心，我们项目自己的配套还是比较全面的，虽然说体量不是很大，13万平米，我们自己的配套有2万多平米的五星级酒店，2千多平米的会议中心，一万多平米的金融服务机构和餐饮配套，我们自己的配套可以满足自己的要求。我们属于西长安街金融街区域，周边是大功能复合区，旁边有资讯功能区，相关的新闻资讯类的企业，新华社、新闻出版总署就在我们项目周边，资讯功能区体现特别强，还有就是文化功能区，站在项目高层可以清晰的看到国家大剧院，整个的天安门、故宫、北海是一览无余。西边没有高层的建筑，我们的视野非常好。还有商业功能区，西单商圈历史悠久，也是发展最大的一个商业商圈，西单有很多的商场，还有我们旁边的SOGO，还有金融街购物广场，商务环境非常好。最重要的它又属于政务核心区，中组部、信产部、网通、国资委、发改委、烟草专卖局等重要部委及直属机关都在我们附近，还有就是金融核心区，九大银行，像中国银行都可以看得到，其他的银行总部都在我们附近。功能是非常全面的，这是标志着西长按街金融街区域的地段的价值。

　　潜在的巨大升值潜力将成为这个区域的亮点。

　　我们打造的是西长安街金融街区域地标级经典建筑，也是08年最让人期待的建筑，我们是属于金融街区域和政务核心区的交汇处，长安街代表一个经典，长安街可以说是建筑历史博物馆，由东向西看到很多经典建筑。你经过西长安街，就可以看到环球财讯中心这个视觉冲击力非常强的建筑体，我们周边有政务核心区，很多企业都在往二环内里挤，但是空间是有限的，地段的永久保值性、增值性以及通过政务和金融的辐射，就完全体现了地段价值的发展。

　　怎么样形成一个永久的地标呢？就是建筑的品质要做成一个顶级的，这种地段要符合区域的发展，我们隶属于金融街区域，这样符合地段的产品，无形中就把地段的价值体现出来了，新华社在我们这边，我们必须要做一个资讯业的龙头概念，还代表经济的发展，就是金融街一个区域的扩展，彰显资本的力量。

　　主持人：环球财讯中心无论是硬件还是配套都很出色，，包括您刚才介绍的节能、环保、健康、舒适，写字楼的物业公司也是非常关键的因素。

        王秀宇：我们物业公司要找的肯定要符合我们硬件的品质相适应的服务品质，刚才简单提到的是空调，我们的电梯是原装瑞士进口的电梯，24部，正常写字楼的标准是一部电梯满足5千平米，我们是一部电梯满足4千平米，写字楼最怕的就是中午、上下班高峰用电梯的问题，使用效果方面我们已经把它做到人性化和极致化。在智能化和科技化都采用国际上最先进的技术及设备。刚才提到物业公司，我们找什么样的物业公司来符合我们硬件的产品品质，肯定是要找一个国际的服务公司，才能满足高端客户群体的需求。软性的服务环境，就是指物业公司的管理水平这一块，怎么样满足入住的高端人群的服务要求，我们入驻的客户群应该是国际化大公司在里面办公，他们对于服务的要求非常高，这种服务的要求肯定要找一个满足高端服务的国际品牌。

　　主持人：停车位我们设置了多少个？

　　王秀宇：车位是700多个车位，写字楼一般是200平米左右配一个车位的标准，我们是一百多平米一个车位，从功能性、效率性以及满足开车人从地下到楼上，停车整体的方便性，当都达到了一个标准的时候，才叫舒适性，如果从一方面来看可能无法满足舒适性。

　　主持人：我们什么时候入住？

　　王秀宇：我们预计08年底入住，现在外立面基本快挂完了，6月初我们会整体将外观亮相，我们写字楼的屋顶都是用石材铺设的，这在建筑体里是很少用的，我们为了保证整体的效果才采用石材铺设的，成本代价是非常昂贵的。

        主持人：为什么开发商要花这么大价钱打造这样一个地标性建筑？

　　王秀宇：整体的建筑是13万平米，80多米的建筑高度，在这个区域视野的冲击力非常强，开发商为什么花血本打造这个项目，因为开发商想自己持有为主，你要满足国际企业的需求，特别是现在技术发展这么快速，所有产品更新非常快，最简单的还是说国贸，国贸是93年建的楼，硬件设施已经达不到时代的标准，国贸在硬件品质上跟现在的写字楼楼没法比了，但是国贸有品牌，虽然硬件品质已经下降了，对形象有一定影响，所以这也是促使他建国贸三期的原因，品质和品牌是两个概念，既要有品质和品牌，我们就要采用先进的科技，也不能完全采用进口的，进口的不一定就是最好的，中国的技术也冲在了世界的前面，我们现在采用的几乎都是最好的产品。

　　主持人：期待着环球财讯中心这个项目呈现给大家。

　　王秀宇：去年我们评了一个最具时代地标写字楼，刚才给大家说了几个我理解的地标的含义，从形象硬件、地段、文化和能否带动经济发展的角度讲了地标性。您看到我们这个楼以后觉得它最具有时代的感觉，从张力以及夜景光的调和度及冲击力都非常强。

　　主持人：区域周边的国有大型银行和国外企业在金融街是比较低调，我们是高调入市。

        王秀宇：也不算是高调入市，我们打造的是“新北京 新建筑 新地标”，甚至我们下一个推广口号就是从长安街到华尔街，也就是西长安街到华尔街的跨越，现在西长安街逐渐被囊括在金融街区域，所以为什么要提倡长安街到华尔街，我们这个产品是西长安街最经典的项目，特别是我们的案名环球财讯中心，前些年世界的发展已资讯业为主，网络的快速发展，将信息传播速度发展到极致，一些重要的资讯网络公司在世界显现，近几年世界的发展已经到了资本时代，世界上的一些资本大手笔的运作，以及中国资本在世界上的崛起，已经充分说明资讯的发展和资本的发展是一个新的阶段，下一个时代应该是一个资本和资讯结合的时代，所以我们的环球财讯中心的案名充分的说明和引领下一个经济发展时代是世界财讯时代的到来。所以我们的产品必须作一个高品质的，入住的客户也是高品质的金融类和资讯类的客户，大厦入住以后，陆续进入我们企业的大客户，当它们面视各大媒体的时候，也是强曝光性的新闻点。

　　主持人：北京确定新的金融发展战略对北京商用地产有怎样的影响？

　　王秀宇：北京新的金融发展规划，无疑将北京的中心发展和定位已经明确，打造一个国际化金融中心，大北京金融政策已经明确目标“一主一副三新四后台”。这个政策的确定也充分的说明了北京金融街区域的重要性。金融街已经规划扩展到4.77平方公里，向南、向东、向西三面扩展，无疑的说明金融街原来的1。18平方公里的土地已经容纳不下中国的和世界的金融机构的需求，扩容是因需而扩，向外扩容势必行。现位于西长安街与西单南大街交汇南区的金融街新区域应该是2008年最值得抢住的区域，该区域已具备商务发展的几大优势，交通便利，地铁2号线与地铁4号线在此交汇，地上紧邻东二环、前三门大街、长安街，是西长安街金融街区域交通最方便之处，周边有中国银行、国资委、新华社、烟草专卖局，中组部、国家电网、电监会、国家新闻出版总署等主要机构云集于此，在这个区域的著名项目“环球财讯中心”是最值得期待的一个项目，该项目整体13万平米，硬件设备全部采用最新科技，引领国际甲级写字楼标准，真正的实现了健康、节能、环保、舒适，拥有五星级商务酒店、商务会议中心、配套商业、金融服务机构、餐饮等齐全的商务环境，将带动这个区域的崛起。金融街商圈外扩的形势已经将周边区域的发展囊括进来，未来几年金融街将成为替代北京其它商圈最具有影响力的发展区域。北京发展金融政策的推出，金融街的管理及金融核心功能日益显现，外资和内资机构势必将在金融街区域设立办公机构。

　　主持人：最后请王总用一句话来概括项目的特点。

　　王秀宇：引领国际甲级写字楼标准，真正实现健康、节能、环保、舒适，资本腹地、财讯龙头，打造 “新北京，新地标”形象。